SYNDIC DE COPROPRIETE

Quels sont nos atouts ? La réponse du directeur.
Qu'es-ce que la copropriété ?
Qu'es-ce que le syndic de copropriété ?
L'assemblée générale.

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Quels sont nos atouts ? La réponse du directeur :

Madame, Monsieur,

En reprenant la direction du cabinet, ma volonté était de développer l'Administration de Biens. Je peux dire aujourd'hui que nous avons réussi. En effet le nombre de nos copropriétés a été multiplié par 10 et cela sur les trois dernières années.
Nous sommes spécialisés dans les copropriétés à taille humaine, n'excédant pas 70 lots. De plus, afin de garder une réelle notion de proximité, nous prenons en charge uniquement les copropriétés appartenant à notre secteur d'influence, ainsi nos déplacements sont plus fréquents et les vôtres facilités.

SECTEUR D'INFLUENCE :
Créteil, Paris (le 12ème et le 13ème), Saint Maurice, Maisons-Alfort, Alfortville, Saint Maur, Bonneuil-Sur-Marne, Boissy-Saint-Léger, Sucy-En-Brie, Ivry-Sur-Seine.

Comment avons-nous abouti à ce résultat ?
En mettant en place une équipe dynamique et rigoureuse dont chaque membre par son savoir-faire et ses compétences participe au bon fonctionnement du cabinet. Toutes les copropriétés que nous administrons ont un seul interlocuteur fonctionnant en chef de projet.
Mais aussi, en proposant des contrats de Syndics adaptés aux spécificités de chaque copropriété, évitant ainsi les mauvaises surprises de facturation de fin d'années.
Par ailleurs, il me tient à cœur de ne pas facturer, par exemple, la prise en charge administrative initiale de votre copropriété et de vous faire profiter d'une salle dans nos locaux pour la tenue des Assemblées Générales.

Enfin, nous ne sommes pas un groupe à échelle national, en revanche nous avons les mêmes outils pour mener à bien notre fonction.
Nous sommes sociétaire de la SO.CA.F., Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Foncières. Cet organisme vous permet de disposer d'un réseau d'avocats spécialisé et vous garantis par ailleurs les sommes versées à notre cabinet.
Nous sommes aussi équipés d'un logiciel informatique fiable reconnu comme l'un des meilleures par la profession, etc.

Autant de moyens et de services à votre disposition pour vous apporter notre sérieux et nos compétences.

Mr G. GICQUEL.
Directeur Général

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Qu'est-ce que la copropriété ?

La copropriété est la situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'entre elles séparément. Pour qu'il existe une copropriété, l'immeuble doit être divisé en parties communes et en partie privatives. S'il existe une copropriété, il existe un règlement de copropriété. L'immeuble est subdivisé en lots distincts, un " lot " comprend :
Une partie privative (appartement, cave, garage…) et une quote-part des parties communes exprimée en millièmes. Les parties communes et privatives sont indivisibles, on ne peut pas les vendre séparément. (Attention à l'indivision !)

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Qu'est ce que le syndic de copropriété ?

Le syndic est un représentant permanent du syndicat de copropriété. Il agit au nom et pour le compte de la copropriété en application du règlement de copropriété. Il fait appliquer les décisions prises en Assemblée Générale.

Le syndic peut-être professionnel ou bénévole. Si le syndic est professionnel, il doit posséder une carte professionnelle sous peine de nullité du Syndic, justifier de la responsabilité civile professionnelle (cette assurance couvre, notamment, les dommages causés à la copropriété par suite d'erreur, d'omission ou de négligence de la part du syndic) et justifier d'une garantie financière (le syndic doit être garantie par une banque afin d'assurer le remboursement des copropriétaires en cas d'impondérables).

Le mandat du syndic a une durée minimale de 1 an, et une durée maximale de 3 ans.

Il existe trois manières de choisir un syndic :
· Désignation par l'assemblée générale ,
· Règlement de copropriété en cas d'immeuble neuf ;
· Par le juge.

Désignation par l'Assemblée Générale.
La copropriété a une liberté absolue pour choisir son syndic. Toutefois, il doit être élu à la majorité absolue.

Règlement de copropriété en cas d'immeuble neuf.
Le promoteur peut choisir un syndic. Ce dernier a une année pour convoquer une Assemblée Générale.

Désignation par le juge (Administrateur Judiciaire).
L'administrateur judiciaire est nommé par le tribunal en cas de défaut de syndic. Il occupe cette fonction de manière temporaire. L'administrateur se doit de convoquer une Assemblée Générale dite : (AG).

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L'Assemblée Générale (A.G.) :

L'Assemblée Générale est l'occasion de prendre un ensemble de décisions relatives à la copropriété. Aussi, la participation à cette réunion est un droit fondamental protégé par la loi.

Il existe différent types d'assemblées, l'assemblée ordinaire et l'assemblée ordinaire convoquée de manière extraordinaire. Différentes décisions y sont prises en fonction de leur importance.
En principe tout copropriétaire doit être convoqué à l'assemblée, et ce même si certains d'entre eux ne sont pas concernés par la décision à prendre. Il est possible de se faire représenter, c'est-à-dire d'attribuer un pouvoir. Une personne tiers dispose alors du droit de vote au nom du copropriétaire lors des décisions prisent en assemblée.
Une Assemblée Générale est le plus souvent convoquée par le syndic, mais ce dernier n'est pas le seul à pouvoir effectuer une telle demande. Sont habilités à faire cette demande, le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires représentant (sauf information contraire du règlement de copropriété), ainsi que le président du conseil syndical sous certaines conditions :

Il ne peut le faire qu'en cas de carence du syndic, et non lorsque la copropriété est dépourvue de syndic. La convocation doit intervenir après la mise en demeure au syndic (par lettre avec AR) restée infructueuse pendant plus de 8 jours.
On peut admettre aussi que la convocation de l'assemblée peut être faite par un administrateur judiciaire nommé par le Président du Tribunal de Grande Instance.
La convocation à l'Assemblée Générale doit suivre un certain protocole qu'il est important de respecter sous peine de nullité de l'Assemblée Générale. Les convocations sont généralement faite par lettre recommandée avec accusé de réception, mais elles peuvent aussi être effectuées par remise contre récépissé ou émargement d'un état. Les convocations doivent être faites 15 jours francs au moins avant la réunion. On considère que la date de présentation de la lettre par l'administration des postes fait foi (attention, un avis de passage des postes ne fait pas autorité). Ce délai peut être raccourci en cas d'urgence. Le syndic en est le décisionnaire (ex : problème de chauffage).
Cette convocation présente " l'ordre du jour " aux copropriétaires, c'est-à-dire qu'elle énumère l'ensemble des questions qui seront soumises à la délibération de l'assemblée. Les copropriétaires disposent d'un délai de 6 jours à compter de la réception de la convocation afin d'effectuer un additif.

La tenue de l'Assemblée Générale (décret du 13 mars 1967) se compose comme suit :

· Désignation du président de l'assemblée, s'il n'y a pas de président l'assemblée est nulle ;
Ne peut être président de séance :
o Le Scrutateur : régularité des votes ;
o Le Secrétaire : Rédige le procès verbal. Le procès verbal est à rendre dans les 2 mois suivant l'Assemblée Générale (obligatoirement par lettre recommandée aux absents, aux contres et aux abstenus).

· Les différentes questions énumérées dans l'ordre du jour sont votées selon différentes majorités :
o Majorité simple (Art 24) ;
o Majorité absolue (Art. 25) ;
o Majorité qualifiée (Art. 26) ;
o L' unanimité (Art. 26 in fine).

Majorité simple (Art. 24 loi du 10 juillet 1965) - C'est la loi utilisé par défaut.
Sont votés en majorité simple, tout ce qui est relatif à l'administration courante, l'entretien de l'immeuble et l'approbation des comptes. L'administration courante concerne tous les contrats de fournitures, les honoraires du syndic, la conclusion des contrats d'assurance.
L'entretien de l'immeuble concerne toutes les mesures permettant de conserver en bon état le gros œuvre, les parties communes et les éléments d'équipement. Attention, le ravalement est voté en majorité simples malgré le montant des travaux.

Majorité absolue (Art. 25 loi du 10 juillet 1965)
L'Article 25 de la loi du 10 juillet est requise pour un certain nombre de décisions. La majorité absolue est celle des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents ou représentés. Si une telle majorité ne peut être réuni, la loi SRU a prévu deux cas.
Si 1/3 des voix de tous les copropriétaires du syndicat a été obtenu, un nouveau vote peut avoir lieu (vote en deuxième lecture) cette fois en majorité simple.
Sinon si 1/3 des voix n'ont pas été réuni, une nouvelle convocation pourra avoir lieu dans les 3 mois, en majorité simple.
Cette majorité est compétente pour désigner et révoquer le syndic, élire et démettre les membres du conseil syndical, autoriser certains copropriétaires à effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, décider des travaux d'économie d'énergie et d'accessibilité aux handicapés, divers installations comme les compteurs d'eau froide divisionnaires, la modification d'un réseau de distribution d'électricité public.

Majorité qualifiée (Art. 26 loi du 10 juillet 1965).
Les décisions les plus importantes du syndicat sont prises à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix.

L'unanimité (Art. 26 in fine du 10 juillet 1965).
Sont concernés par le vote à l'unanimité :
- La modification de la jouissance des parties communes et privatives ;
- La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs ou une nouvelle répartition de tantièmes de copropriété.